설계사와 시공사가 알아서 해주겠지’라고 생각하면 나의 의도와는 전혀 다른 집이 지어지고 맙니다. 어렵겠지만 집짓기 과정에 대해 최소한의 지식은 갖고 시작하는 것이 좋습니다. 좋은습관연구소에서 출간한 <건축가의 습관>에서는 권말에 “못다한 건축 이야기”라고 해서 내 집 짓기를 하고자 하는 분들이 꼭 알아야 할 지식을 정리해두었습니다.
오늘은 그중 하나로 집 짓는 일련의 과정을 10단계로 정리해둔 글입니다. 책 속 내용보다 많이 요약되어 있는 만큼, 전체적인 순서와 과정 정도를 인지하는 정도로 참고하면 좋을것 같습니다. 그리고 건축비나 건축기간 등은 건물의 규모나 시기에 따라 달라질 수 있으므로 이 역시 참고 정도로 보시면 좋을것 같습니다.
1. 일단 집을 짓고자 한다면 땅을 구매해야 합니다. 만약 땅을 구입하기 전이라면 설계사무소에서 대상 후보지의 적정성 여부를 사전에 검토해 달라고 부탁(컨설팅)할 수도 있습니다.
2. 보통은 건축주가 토지 구매를 마친 다음 검색이나 지인을 통해 설계사무소를 물색하고 설계 상담을 의뢰합니다. 의뢰받은 설계사무소는 ‘토지이용계획확인원’과 네이버, 다음 등의 포털에서 제공하는 지도 데이터 등을 활용해 대략적인 검토를 한 후 상담을 진행합니다. (토지이용계획확인원은 필지의 지역, 용도지구(用途地區), 지목(地目), 면적, 접도(接道) 여부 등을 확인할 수 있는 자료로 건물을 짓고자 하는 필지는 반드시 지목이 ‘대’(垈)여야 하고, 도로와 일정 기준 이상 접하고 있어야 합니다.)
3. 계약이 되면 본격적인 설계를 위해 대지 측량을 진행합니다. 측량은 크게 두 가지인데, 현황측량은 대지주변 건물이나 높낮이, 전신주나 맨홀 등의 위치까지 자세히 기록하는 것입니다. 또 하나는 한국국토정보공사LX에서 나와서 필지 둘레 꼭지점들의 위치를 확인하는 경계복원측량이 있습니다.
4. 측량 자료를 바탕으로 건축주의 요구조건에 맞춰 본격적인 설계에 들어갑니다. 보통 1~2주에 한 번씩 미팅하게 되는데 설계사무소는 도면과 3D 모델링, 모형 등을 준비해서 건축주의 이해를 돕습니다. 기본설계는 상황에 따라 다르지만 최소 2~3개월이 소요됩니다. 건물의 전체적인 레이아웃과 구성, 형태, 재료 등이 정해집니다.
5. 기본설계가 확정되면 관련 도서(도면)를 협력설계사무소에 전달하고 인허가를 준비합니다. 협력설계사무소는 구조, 기계, 전기통신, 토목, 정화조 등을 담당해서 설계해주는 업체입니다. 인허가 과정에서 각 분야의 면허가 필요하므로 협력사 분들의 도움은 필수적입니다. 건축분야와 협력사의 도면이 완성되면 시청이나 구청으로 인허가를 접수합니다.
6. 일부 지역은 경관지구, 미관지구 등 특수지역으로 심의를 받아야 하는 경우도 있습니다. 심의라는 것은 법적인 것뿐만 아니라 건물의 외관이나 안전에 관련한 것들을 검증하겠다는 의도로 한 달에 한두 번 정도 지정된 전문가를 모시고 계획안에 대한 의견을 듣고 설계에 반영하도록 하는 것입니다.
7. 인허가를 접수하면 설계사무실은 보통 실시설계를 진행하면서 관청의 인허가 보완사항에 대응합니다. 그리고 실내 바닥, 벽, 천장의 마감재, 창호, 외장, 지붕 재료 등을 무엇으로 할지, 이것들이 맞닿는 부분의 디테일 처리는 어떻게 할지, 분야별 도서들이 서로 맞지 않는 부분들을 어떻게 조율할지를 실시설계 단계에서 결정됩니다.
8. 인허가를 얻으면 준비한 실시설계도서를 기반으로 시공사를 선정합니다. 시공사들은 보통 견적작업에 2~3주를 요구합니다. 좀 더 충실하고 꼼꼼한 견적서를 낸 시공사가 믿을 만하다고 볼 수 있습니다. 평을 기준으로 최소 800만 원 이상을 순수 시공비로 생각해야 차후 시공과정에서 무리가 없습니다.
9. 시공사를 선정하여 시공계약을 하고 공사에 들어간다는 ‘착공신고’를 한 후 공사가 시작됩니다. 이때 시공사와 함께 감리자를 선정해서 신고해야 합니다. 공사기간은 때에 따라 다르지만 콘크리트 구조 기준으로 2층 정도의 주택이라면 6~7개월, 4~5층 정도의 다가구, 다세대 주택이라면 8~9개월 정도를 보아야 합니다.
10. 시공이 완료되면 건물을 사용해도 좋다는 ‘사용승인’을 받아야 합니다. 몇 가지 도면과 서류를 제출해야 하고, 관청에서 지정하는 특별검사원 건축사(특검)가 현장을 방문하여 잘못 시공된 부분은 없는지 체크합니다. 이후 건축주가 취득세 등을 납부하고 등기 처리까지 마치게 되면 실제 건물을 사용할 수 있게 됩니다.
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